Für die Erstellung eines Gutachtens über den Wert meiner Immobilie gibt es viele Gründe. Wir befassen uns in diesem Artikel allerdings nur mit dem Grund des Hausverkaufs.
Mit einer Bewertung der eigenen Immobilie haben Sie einen realistischen Verkaufspreis für die Vermarktung. Der hierbei erhaltene Wert ist der sogenannte Verkehrswert oder auch Marktwert. Für die Ermittlung gibt es drei verschiedene Methoden.

Das Vergleichswertverfahren:

Bei diesem Verfahren werden Werte ähnlicher Immobilien in der Nachbarschaft als Referenz genommen. Je mehr diese der eigenen baulichen Sachlage entsprechen, desto genauer wird das Ergebnis. Dabei fließen Kriterien wie beispielsweise Grundrisse, Zustand der Immobilie, Lichtverhältnisse und Nutzflächen wie Keller und Stellflächen ein.
Dieses Verfahren spiegelt in der Theorie den tatsächlichen Verkehrswert des Objektes wieder. In der Praxis findet man allerdings oft nicht genügend vergleichbare Objekte.

Das Sachwertverfahren:

Bei diesem Verfahren wird als Grundlage die Reproduktions- oder Wiederbeschaffungskosten ermittelt. Sprich, was würde es mich selbst kosten ein ähnliches Objekt zu bauen?
Es werden also die Kosten für den Neubau (Herstellungskosten) und die Kosten für das Grundstück auf dem die Immobilie steht. Von diesem Wert werden Wertminderungen in Form von Alter, Nutzungsgrad usw. abgezogen. Im gleichen Zug können Aufwertungen des Objekts durch Modernisierung und Sanierung den Wert wieder erhöhen.

Ertragswertverfahren:

Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Bewertung von Immobilien, bei der der Wert einer Immobilie auf der Grundlage der zu erwartenden zukünftigen Erträge ermittelt wird. Es wird vor allem bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien angewendet, bei denen der Wert stark von den erzielbaren Mieteinnahmen abhängt.
Bei der Anwendung werden zunächst die prognostizierten Nettomieteinnahmen berechnet. Von diesen werden im nächsten Schritt die zu tragenden Kosten für zum Beispiel Bewirtschaftung, Instandhaltung und mögliche Ausfälle abgezogen. Der nun erhaltene Reinertrag wird mit einem Liegenschaftszins diskontiert. Dieser Zinssatz spiegelt die Renditeerwartungen von Investoren wider und wird aus vergleichbaren Markttransaktionen abgeleitet. Durch diese Diskontierung werden die zukünftigen Erträge zum Bewertungsstichtag abgezinst.
Zusätzlich zu diesen Werten wird der Bodenwert berücksichtigt.
Beim Ertragswertverfahren ist es wichtig zu beachten, dass der Ertragswert auf Prognosen über Entwicklung und Mieteinnahmen basiert und auf diese Weise mit Unsicherheiten verbunden sein kann.
Daher ist eine sorgfältige Analyse und Bewertung der relevanten Faktoren erforderlich, um zuverlässige Ergebnisse zu erzielen.